뉴저지 주 건축업 종사자라면 반드시 알아야하는 Mechanics’ Lien

안녕하세요. 송동호 종합로펌의 건축 소송 전문팀입니다. 건축업에 종사하시는 분이라면 Mechanics’ Lien (메케닉스 린: 공사 기여자 담보권)에 대해서 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다. 건축일을 하다 보면 수개월 동안 열심히 집을 지어놨는데 갑자기 집주인이 사소한 꼬투리를 들먹이며 일방적으로 계약을 파기하고 잔금지급을 거부하는 경우가 비일비재합니다. 이렇게 공사비 분쟁이 생길 경우 흔히 생각할 수 있는 해결책은 집주인을 상대로 소송을 거는 것일 겁니다. 하지만 미국에서는 건축업자들의 이러한 억울함을 조금이나마 풀어주기 위한 장치가 있습니다. 그것이 바로 Mechanics’ Lien입니다. Mechanics’ Lien이란 건축, 개조, 보수 등을 통해 건물의 가치를 향상한 공사 기여자들이 보상을 받지 못했을 때 해당 건물에 우선 담보권을 걸 수 있도록 해주는 장치입니다. 오늘은 뉴저지주에서 Mechanics’ Lien을 누가, 언제, 어떻게 제기할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

뉴저지주에서 Mechanics’ Lien을 제출할 수 있는 사람의 범위는 일반적으로 굉장히 넓습니다. 건축업자, 하청업자, 자재 공급자 등을 포함해서 건물과 부동산의 가치를 높이기 위해 노동력이나 자제를 제공한 사람이라 Mechanics’ Lien을 제출할 수 있습니다. 그렇다면 하청업자 (Subcontractor)의 하청업자 (Sub-subcontractor)도 Mechanics’ Lien을 접수할 수 있을까요? 예, 가능합니다. 하청업자의 하청업자까지는 Mechanics’ Lien을 접수할 권리가 있습니다. 하지만 그 이후의 하청업자 (sub-sub-subcontractor)부터는 그런 권리가 없습니다. 자재 공급자들은 어떨까요? 자재 공급자에게 자재를 공급한 사람도 Mechanics’ Lien을 접수할 수 있을까요? 예전에는 불가능했습니다. 하지만 2011년에 법이 바뀌어서 지금은 자재 공급자에게 자재를 공급한 사람도 Mechanics’ Lien을 접수할 권리가 생겼습니다. 하지만 여기에는 여러 가지 조건이 따라오기 때문에 자재 공급자로서 Mechanics’ Lien을 접수하기 원하시는 분들은 반드시 전문 변호사와 상담하시기를 권해드립니다.  

 

그렇다면 Mechanics’ Lien은 언제 접수할 수 있는 걸까요? 이는 공사가 진행됐던 건물의 종류에 따라 다릅니다. 만약 건물이 비거주용(non-residential) 건물이었다면 마지막으로 노동이나 자제를 제공한 날짜로부터 90일안에 신청서를 접수해야 합니다. 만약 공사를 진행하던 건물이 거주용(residential) 건물이었다면 절차가 조금 더 복잡합니다. 일단, 마지막으로 노동이나 자제를 제공한 날짜로부터 60일 안에 중재(arbitration)을 신청해야 합니다. 그리고 중재를 통해 집주인이 지급했어야 했지만 지급하지 않은 금액의 액수를 결정하게 됩니다. 그리고 결정된 금액을 가지고 Mechanic’s Lien을 접수해야 합니다. 이 모든 절차가 마지막으로 노동이나 자제를 제공한 날짜로부터 120일 안에 완료되야 합니다. 건물의 종류를 떠나 건축업자가 마지막으로 공사에 기여한 날짜가 언제 인지에 대해서는 항상 논란의 여지가 있을 수 있습니다. 건축업자와 집주인이 가진 기록이 다를 수도 있고 기여의 기준이 다를 수도 있기 때문입니다. 따라서 집주인과 공사대금 지급과 관련하여 논쟁이 생겼다면 최대한 신속하게 Mechanics’ Lien을 신청하시기를 권유해 드립니다.

 

 

그렇다면 Mechanics’ Lien에는 어떠한 내용이 포함되어야 할까요? Mechanics’ Lien 신청서에는 굉장히 자세한 정보가 담겨있어야 합니다. 예를 들어, 집주인의 정보와 집주인과 맺은 계약의 내용을 비롯해서 실제로 진행됐지만 지급받지 못한 공사의 내역, 그리고 그로 인해 발생한 손해내역 등을 상세히 서술해야 합니다. 여기서 많은 분들이 궁금해하시는 부분이 손해내역에 변호사 비용을 비롯해 공사와 직접 관련은 없지만, 공사대금을 집주인에게 요구하는 과정에서 발생한 비용들을 포함시킬 수 있느냐입니다. 안타깝지만 Mechanics’ Lien에 포함시킬 수 있는 손해내역은 지급받지 못한 공사대금으로만 한정되어 있습니다. 만약 집주인과 맺은 계약에 이러한 부수비용에 대한 보상이 약속되어 있다면 Mechanics’ Lien이 아닌 소송을 통해 보상을 받을 수 있습니다.

 

잘 준비된 신청서는 공사가 진행됐던 건물이 위치한 카운티의 Clerk 사무실에 접수해야 합니다. 하지만 접수가 완료됐다고 모든 절차가 마무리되는 것은 아닙니다. Mechanics’ Lien이 접수되고 나서 10일 안에 집주인에게 Mechanics’ Lien에 대해 등기우편과 일반우편으로 통보해야 합니다.

 

이처럼 Mechanics’ Lien은 신청서 작성부터 접수하는 것까지 정확한 절차를 밟아 신속하게 진행해야 합니다. 만에 하나 놓치는 부분이 있다면 그로 인해 Mechanics’ Lien 자체가 무효가 될 수 있기 때문에 신중히 처리해야 합니다. 따라서, Mechanics’ Lien을 통해 자신의 권리를 찾고자 하시는 분들은 Mechanics’ Lien 신청에 경험이 풍부한 변호사와 상담하시기를 적극적으로 권유해 드립니다.

 

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