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요즘 한국에서 유행하는 농담 중에 주님 위에 건물주님이라는 말이 있습니다예전부터 건물주와 세입자의 관계는 전형적인 갑과 을의 관계였습니다그렇기 때문에 건물주 앞에서 한없이 작아지는 경험은 누구나  번쯤은 겪어 봤을 것입니다건물주와 협상이라도 해보려면 괜히  밖에 나는  아닌가 싶어주저하게 되는 경우가 대부분입니다특히사업을 위해 가게 자리를 알아보시는  중에 건물주가 제시하는 상용 임대차 계약서 (commercial lease agreement) 아무 협상 없이 바로 서명하시는 분들을 많이 보게 됩니다
 
하지만 에누리 없는 장사가 없듯이상용 임대차 계약서도 상황에 따라 충분히 협상이 가능합니다엄밀히 따지면건물주 입장에서 세입자는 손님 같습니다건물주가 제공하는 장소를 세입자가 돈을 지불하고 사용하기 때문입니다그리고   세입자를 놓치면 다음 세입자를 구할 때까지 얼마나 걸릴지 건물주도 장담할  없습니다그렇기 때문에 대부분의 건물주도 합리적인 범위내에서는 임대차 계약서 협상을 해서라도 새로운 세입자를 놓치지 않으려고  것입니다.


미국 자영업, 미국에서 사업하기, 사업장 렌트, 사업장 임대, 상업용 부동산, 상업용 임대 | 송동호 종합로펌

세입자 입장에서 임대차 계약서 협상  중요하게 따져봐야 하는 사안들은 다음과 같습니다

1. 먼저 무료 렌트 기간 (Free Rent Period)을 얻을 수 있는지 알아봐야 합니다.

가게에 새로운 세입자가 들어오면 크고 작은 공사를 통해 가게 구조와 인테리어등을 변경하는 경우가 많습니다특히 이전 세입자와  세입자의 업종이 다르면 더욱 그렇습니다공사기간에는 보통 장사를   없고장사를  하면 수입이 발생하지 않기 때문에 경비를 최소화하기 위해 건물주에게 처음  개월동안 무료 렌트 기간을 요청  있습니다예전에 저희 로펌을 찾아오신 고객 중에 새로 레스토랑을 오픈하려는 분이 계셨습니다 고객을 위해 임대차 계약서를 협상하던 입주하려는 가게 자리가 지난 2년간 임대되지 않은 점을 파악하였고 점을 강조하면서 협상한 결과, 6개월의 무료 렌트 기간을 얻어낸 적이 있습니다  
 

2. 다음은 공동 구역 관리비 (Common Area Maintenance - CAM) 입니다.

CAM 엘리베이터복도  모든 세입자가 공동으로 사용하는 구역에 대한 관리비를 말합니다. CAM 일반적으로 모든 세입자가 공동으로 부담하는데 세입자의 CAM 부담률은 자신의 가게가 전체 건물에서 차지하는 비율에 따라 결정됩니다이때 중요한 점은 전체 건물의 기준을 건물의 전체 면적으로 계산할지건물 내에서 세입자들에게 임대로 나가는 면적만을 계산할지에 따라  차이가   있습니다예를 들어보겠습니다세입자  씨가 임대한 가게의 면적은 500 제곱피트이고 씨의 가게가 위치한 건물의 전체 면적은 5000 제곱피트그중에서 세입자들에게 임대로 나가는 면적은 4000 제곱피트라고 가정해 보겠습니다만약 CAM 계산할  건물 전체 면적을 사용하면 김씨가 부담해야 하는 CAM 전체의 10%이지만임대로 나가는 면적을 사용하게 되면  씨의 부담률은 12.5% 증가하게 되는 것입니다.


미국 자영업, 미국에서 사업하기, 사업장 렌트, 사업장 임대, 상업용 부동산, 상업용 임대 | 송동호 종합로펌
3. 독점 사용권 조항도 협상 시 눈여겨봐야 하는 항목입니다.

만약 임대하려는 가게가 쇼핑몰 안에 있다면 쇼핑몰 안에는 세입자와 동종업계 있는 다른 세입자는 들이지 말아 달라고 요구하는 조항입니다예를 들어, 20 개의 가게가 입점할  있는 쇼핑몰에 뷰티서플라이 가게를 오픈했는데 같은 쇼핑몰에 또다른 뷰티서플라이 가게가 입점하게 되면 매출 하락은  보듯 뻔하기 때문입니다
 

4. 임대하려는 가게의 상태에 대해서도 여러 방면으로 협상을 시도할 수 있습니다.

일반적으로 임대차 계약서는 as-is”  내용이 포함되어 있습니다그러나 계약서를 사인하기 전에 전문가와 함께 여러 가지를 점검하고  필요한 부분에 대해서는 수리를 요청할  있습니다임대차 계약서가 시작된 후에는 보통 세입자가 HVAC (냉난방 환기시스템을 보수/유지를 해야 하지만계약서에 서명하기 전에 HVAC시스템이 제대로 작동하지 않는다면 건물주에게 수리를 요청할 수도 있습니다그리고 가게 내에 미국 장애 복지법 (Americans with Disabilities Act – ADA) 위반되는 구조물이 있다면철거를 요청할 수도 있습니다 
 
 외에도 세입자로서 협상을 시도해야 하는 임대차 계약서 조항들은 많습니다많은 건물주는 변호사를고용해서 임대차 계약서를 작성하고 협상에 임합니다따라서세입자로서 새로운 가게를 임대하기 원하시는 분들은 임대차 계약서 협상경험이 풍부한 상법전문 변호사에게 조언을 받으시기를 적극적으로 권유해 드립니다.
 
칼럼 내용에 대한 추가 문의 사항이 있으시거나독자분들께서 알고 싶으신 법률이 있으면 주저하지 마시고mail@songlawfirm.com 으로 문의해주세요다음에  칼럼에 반영하겠습니다.





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안녕하세요 송동호 종합로펌 이민팀입니다. 트럼프 정부 들어 이미 각종 비이민 비자 및 취업영주권 심사가 유례없이 까다로워지고 지체된 것에 더하여 이제 이민국은 가족 영주권과 시민권 신청에까지 그 시퍼런 칼날을 들이대려는 모양새입니다. 

 8월 둘째 주에 발표된 내용에 따르면, 먼저 기존에 연방정부가 제공하는 공적 부조를 이용한 전력이 있는 신청인들의 영주권 또는 시민권 취득을 제한하는 시행령 초안이 현재 백악관 심의 중에 있는 것으로 알려졌습니다. 공적부조라 함은 연방 생계보조금 (SSI) 빈곤층 현금지원 (TANK) 등 극빈층이 지원받는 현금 보조뿐만 아니라 푸드스탬프, 메디케이드, 난방비 등 에너지 보조, 아파트 지원 등 저소득층이 받아온 프로그램까지 포함될 것으로 알려졌습니다. 게다가 저소득층이 아닌 중산층들도 이용해온 오바마케어 정부 보조금이나 아동건강보험 (CHIP) 등의 공공복지혜택을 받은 경우에도 영주권이나 시민권 취득을 거절할 수 있는 근거로 사용할 것으로 보여 논란이 예상되고 있습니다. 


영주권 신청, 시민권 신청, 가족초청이민, 오바마케어, 미국 이민, 재정 보증, 미국 이민 뉴스 | 송동호 종합로펌

원래부터 이민법 규정에는 영주권 또는 시민권 신청 시 기존에 공적 부조에 의존해온 경우 제한할 수 있도록 명시되어 있지만, 실제로 해당 규정을 집행하여 영주권 또는 시민권을 기각시킨 것은 공적 부조를 악용한 경우 제외하고는 극소수에 불과했습니다. 또한 실제 빈곤층으로의 수혜자격을 입증하거나 또는 응급상황의 치료를 요하는 경우 등이라면 정부 보조를 받았더라도 문제가 되지 않았습니다. 그러나 본 시행령이 통과될 경우, 앞으로는 공적 부조를 한 번이라도 받은 적이 있었을 경우 영주권 또는 시민권 신청이 기각될 가능성이 생기게 되었습니다. 예를 들어 합법적으로 미국 내에서 영주권 신청을 하려는 부모가 미국에서 태어난 자신의 시민권자 자녀를 위해 건강보험 (CHIP) 혜택을 받은 적이 있었다면, 앞으로 이러한 부모는 본인의 영주권 신청에도 문제가 생길 수도 있는 것입니다. 

 이외에도 이번 시행령 초안은 예로부터 가족 이민 신청시 요구되는 청원인 (및 연대보증인)의 재정보증 최저금액 상한선 두 배로 대폭 올리려는 방안을 마련한 것으로 알려졌습니다. 현재 청원인/재정보증인의 연 소득은 연방 최저소득선 (poverty guideline)의 125%로 되어 있으나 앞으로는 250%로 올리겠다는 것입니다. 이 방안이 채택될 경우 가족이민영주권 신청 수가 크게 감소할 것으로 예상됩니다. 

예를 들면 현재 2018년 기준으로 2인 가족의 경우 최저소득이 $20,575, 3인 가족일 경우에는 $25,975, 4인 가족일 경우 $31,375, 그 외 한 명씩 늘수록 어림잡아 $5,000씩 증가됩니다. 즉, 시민권자 아내가 남편의 영주권을 신청한다면, 2인 가족에 해당되기 때문에 시민권자 청원인의 연간소득이 최소 $20,575임을 입증해야 합니다. 자녀가 2명 있을 경우, 해당 가족의 최저소득은 4인 가족 소득에 해당하는 $31,375가 되어야 하는 식입니다. 그런데 본 시행령이 통과될 경우 앞으로 2인 가족일 경우 $41,150, 4인 가족일 경우에는 무려 $62,750의 소득이 있음을 입증해야 하는 것입니다. 이는 청원인 본인의 소득이 부족하여 연대보증인을 구해야 하는 경우에도 동일하게 적용되기 때문에 부자 청원인 또는 연대보증인이 아니라면, 앞으로 가족 영주권 신청도 어려워질 것으로 보입니다. 


영주권 신청, 시민권 신청, 가족초청이민, 오바마케어, 미국 이민, 재정 보증, 미국 이민 뉴스 | 송동호 종합로펌

무엇보다 염려되는 점은 본 시행령은 백악관 예산심의실만 통과되면 연방의회의 승인 없이 연방관보 (Federal Register)에 게재 및 고시된 이후 바로 시행에 들어가기 때문에 만약 현재 영주권 또는 시민권 신청을 고려하고 계신 분들께서는 서둘러 신청하실 것을 권해드립니다. 

저희 송동호 종합로펌 이민팀은 경험많은 변호사들과 스텝으로 구성되어 있습니다. 이민 법률 관련 문의사항이 있으시면 언제든 mail@songlawfirm.com 으로 이메일을 보내주시기 바랍니다. 다음 칼럼의 주제로 고려하겠습니다.



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가정 폭력, 합의 이혼, 재활 프로그램, 가정 폭력 재활, 분노 조절 프로그램, 위자료 합의 | 송동호 종합로펌 성공사례

가정 폭력을 겪은 젊은 어머니께서 송동호 종합로펌을 찾아주셨습니다. 남편은 생계를 담당하였고, 고객께서는 어린 자녀를 돌보았습니다. 그러나 날이 갈수록 남편은 점점 더 강도높은 폭력을 행사하였고, 심지어 육체적인 폭행까지 가하였습니다. 

송동호 종합로펌에서는 고객께서 남편측과 합의에 도출하도록 도왔고, 합의 내용은 남편측이 고객 및 자녀의 생활비를 지불하며 그에 더불어 분노 조절 프로그램 및 가정 폭력 상담 대안책을 받는다는 내용을 담았습니다. 해당 결과에 고객께서는 경제적으로 뿐만 아니라 육체적으로도 안정을 되찾을 수 있다며 감사를 표하셨습니다.



가정 폭력, 합의 이혼, 재활 프로그램, 가정 폭력 재활, 분노 조절 프로그램, 위자료 합의 | 송동호 종합로펌 성공사례

[성공사례 더보기] 폭력적인 배우자와의 황혼 이혼과 재산분할


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교통티켓, 티켓 벌점, 혐의 기각, 티켓 변호사, 교통 위반, 타주 티켓 | 송동호 종합로펌 성공사례

타 주에서 뉴저지를 방문하시던 고객은 중대한 교통 위반 혐의를 가지고 계셨습니다. 허나 고객께서는 법원 일정 참석차 뉴저지 방문이 힘드신 상황이셨습니다. 

송동호 종합로펌의 변호사는 고객을 대신하여 법원 일정에 참석하였고, 혐의 기각 및 벌점 소멸이라는 결과를 이끌어낼 수 있었습니다. 고객께서는 해당 결과에 크게 만족하시며 감사를 표하셨습니다.


교통티켓, 티켓 벌점, 혐의 기각, 티켓 변호사, 교통 위반, 타주 티켓 | 송동호 종합로펌 성공사례

[성공사례 더보기] 교통법 위반 이력을 지닌 고객께 양형 거래를 통해 면허 정지와 벌점을 면하도록 도와드렸습니다.




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황혼 이혼, 이혼 소송, 재산 분배, 합의 이혼, 이혼 시 부동산, 자산 보호 | 송동호 종합로펌 성공사례

송동호 종합로펌에서는 남편을 상대로 이혼 소송을 희망하는 70대 고객을 대변하게 되었습니다. 50년의 혼인 생활을 지속해온 고객께서는 상당한 자산을 축적한 상태였습니다. 

송동호 종합로펌에서 고객을 적극적으로 대변한 결과 고객께서는 부동산의 대부분을 가져가실 수 있었고, 남편측에서 저희 고객님의 자산을 사용하는 것을 막음으로써 자산을 보호할 수 있었습니다. 고객께서는 송동호 종합로펌 덕분에 좋은 결과를 얻었다며 매우 기뻐하셨습니다.


황혼 이혼, 이혼 소송, 재산 분배, 합의 이혼, 이혼 시 부동산, 자산 보호 | 송동호 종합로펌 성공사례

[성공사례 더보기] 이혼 소송, 끝까지 유리하게 도와드립니다.



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티켓, 미국 교통 티켓, 미국 교통법 위반, 면허 정지, plea deal, 미국 티켓 변호사 | 송동호 종합로펌 성공사례

부주의 운전으로 인해 2점짜리 티켓을 받으신 고객이 송동호 종합로펌을 찾으셨습니다. 고객께서는 과거에도 수 차례의 사고와 교통법 위반 이력이 있으셨습니다. 고객께서는 업무를 위해 운전 면허가 무조건적으로 필요하신 상태였기에 어떻게 해서든 면허 정지를 면하길 희망하셨습니다. 
송동호 종합로펌의 변호사는 plea deal을 통해 고객께서 지닌 벌점을 소멸시켰습니다. 고객께서는 송동호 종합로펌에서 받으신 법률 서비스에 큰 만족을 표하셨고, 추후에 법률 자문이 필요한 일이 생길 경우에도 송동호 종합로펌을 찾을 것이라고 말씀해주셨습니다.


티켓, 미국 교통 티켓, 미국 교통법 위반, 면허 정지, plea deal, 미국 티켓 변호사 | 송동호 종합로펌 성공사례

[성공사례 더보기] 두 개의 티켓을 받았지만, 벌점 없이 케이스를 종료하였습니다.


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사기혐의, 도미, 사기 기소, 한국 사기죄, 미국에서 한국 범죄, 기소중지확인서, 미국 형법 변호사 | 송동호 종합로펌

한국에서 사기혐의로 기소된 전력이 있었으나, 기소 혐의에 대해 적절히 대응하지 않은 채 미국으로 도미하신 고객께서 송동호 종합로펌에 법률적 자문을 구하러 오셨습니다. 기소혐의가 해결되지 않았던 고객께서는 만기된 한국 여권을 갱신할 수도 없는 상태였습니다. 

한국 지사를 두고 있는 송동호 종합로펌은 고소인과의 합의에 직접 나섰고, 대한민국 검찰 측에 합의 내용을 전달해 조속히 기소중지확인서를 받아냈습니다. 신속히 기소 중지 처리가 된 고객님은 송동호 종합로펌에 큰 감사를 표하셨습니다.



사기혐의, 도미, 사기 기소, 한국 사기죄, 미국에서 한국 범죄, 기소중지확인서, 미국 형법 변호사 | 송동호 종합로펌

[성공사례 더보기] 법적 지위를 지켜냄과 동시에 형사 건을 취하할 수 있었습니다.





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상업용 부동산, 상업적 임대 협의, 임대 협의, 임대조건협상, 부동산 계약서 | 송동호 종합로펌 성공사례

상업적 임대와 관련한 다국적 기업을 운영하고 계신 고객이 송동호 종합로펌을 선임하셨습니다. 
고객님의 회사에서는 사업을 계획대로 진행하기 위해 시간이 매우 촉박했기에 신속한 법률 서비스를 요구하셨습니다. 

송동호 종합로펌에서는 빠르게 전달받은 서류를 검토하였고, 임대인의 변호사측과 임대조건을 협상하였습니다. 그 결과 저희는 고객님의 요구사항 대로 협상을 마무리 할 수 있었습니다.



상업용 부동산, 상업적 임대 협의, 임대 협의, 임대조건협상, 부동산 계약서 | 송동호 종합로펌 성공사례

[성공사례 더보기] 기업 부동산 계약서, 처음부터 완벽하게 작성하여 불필요한 논쟁을 예방하세요!



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상표 침해, 지적 재산권 침해, 특허 침해, 소송, 민사 소송, 소송 합의, 상표권 정지 | 송동호 종합로펌 성공사례

송동호 종합로펌에서는 상표권 침해 혐의로 상표권 정지 명령을 받게된 회사를 대변하게 되었습니다. 
협상과정을 통해 송동호 종합로펌의 변호사는 고객에게 유리한 합의를 빠른 시일내에 도출할 수 있었습니다. 고객께서는 막대한 비용이 들지도 모르는 소송을 면할 수 있게 되어 매우 기뻐하셨습니다.




상표 침해, 지적 재산권 침해, 특허 침해, 소송, 민사 소송, 소송 합의, 상표권 정지 | 송동호 종합로펌 성공사례

[성공사례 더보기] 알리바바, 상표권 위조 상품을 팔면 안되지!




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교통사고, 후방 교통사고, 교통사고 합의, 가족 교통사고 합의, 미국 사고상해 변호사 | 송동호 종합로펌 성공사례

송동호 종합로펌을 찾아주신 한 고객께서는 딸과 함께 차를 타고 가던 도중 후방에서 다른 차가 박아 사고를 당하게 되었습니다. 사고 당시 고객의 딸은 18세였으며, MRI 결과 디스크를 비롯하여 bulge가 발견되었습니다. 고객은 사고 당시 47세였으며, 디스크와 신경근병증을 겪고 있었습니다.

사고상해 전문 변호사는 수 십년간 갈고 닦은 협상 능력으로 상대방 보험사와 합의를 이루어 내었습니다. 소송까지 가지 않은 채 여러모로 비용을 절감하도록 도와준 송동호 종합로펌에 고객께서는 매우 감사해하셨습니다.


교통사고, 후방 교통사고, 교통사고 합의, 가족 교통사고 합의, 미국 사고상해 변호사 | 송동호 종합로펌 성공사례

[성공사례 더보기] 고속도로 주행 중 뒤에서 받힌 교통사고, 가해자의 주장에 확실한 증거 수집으로 유리한 조건으로 합의



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